Poradnik VAT nr 20 (548) z dnia 20.10.2021

Zakup nieruchomości a prawo do odliczenia VAT

Spółka (czynny podatnik VAT) zamierza dokonać zakupu budynku i z tego tytułu odliczyć w całości podatek VAT (strony złożą do urzędu skarbowego oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT). W budynku będą wydzielone lokale użytkowe pod wynajem. Jeśli jednak spółka po pewnym czasie nie znajdzie najemców na lokale użytkowe to przerobi ich część na lokale mieszkalne. Czy w przypadku wynajmu lokali mieszkalnych będziemy musieli korygować odliczenie VAT? Czy już teraz musimy określić jaki procent budynku będzie przeznaczony na mieszkania, a jaki na lokale użytkowe i w tej części skorzystać z prawa do odliczenia VAT przy zakupie budynku?

Prawo do odliczenia VAT w świetle art. 86 ustawy o VAT przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku VAT oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Zatem podatnik nie ma możliwości dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku oraz niepodlegających temu podatkowi. Kwestie odliczenia podatku naliczonego w przypadku towarów/usług wykorzystywanych zarówno do czynności opodatkowanych, jak i czynności zwolnionych regulują przepisy art. 90 ustawy o VAT.

Jednocześnie należy podkreślić, że ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług, przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

Z przedstawionego pytania wynika, że spółka będzie wykorzystywała zakupiony budynek w działalności gospodarczej. Przewiduje bowiem, że lokale użytkowe znajdujące się w tym budynku będą wynajmowane. Dopiero po pewnym czasie okazać się może, że spółka nie znajdzie nabywców na takie lokale i będzie zmuszona do przerobienia części lokali na lokale mieszkalne. Zdaniem redakcji z uwagi na fakt, że podatnik zakłada, że lokale w tym budynku zostaną zakupione z zamiarem wynajmu na cele użytkowe (opodatkowane) i spółka jest czynnym podatnikiem VAT, to w analizowanym przypadku spełnione będą warunki, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. Spółka będzie miała zatem pełne prawo do odliczenia VAT od zakupu budynku.

Jeżeli natomiast w późniejszym okresie spółka nie znajdzie najemców na lokale użytkowe i przerobi część lokali na mieszkalne i lokale te będą wynajmowane na cele mieszkaniowe, to zobowiązana będzie do dokonania stosownych korekt odliczonego podatku naliczonego. Zasady dotyczące sposobu i terminu dokonywania korekt podatku naliczonego oraz podmiotu zobowiązanego do dokonania korekty zostały określone w art. 91 ustawy o VAT. Powyższa kwestia była rozpatrywana również przez Dyrektora KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 10 stycznia 2020 r., nr 0113-KDIPT1-3.4012.665.2019.2.MJ.

Obszerna baza interpretacji urzędowych dostępna jest w serwisie www.interpretacje.gofin.pl

Z treści interpretacji wynika, że podatnik w ramach działalności gospodarczej dokonał zakupu mieszkań w celu wynajmu klientom. Zakup został dokonany od dewelopera i opodatkowany podatkiem VAT. Mieszkania zostały kupione z zamiarem wynajmu na cele użytkowe (sprzedaż opodatkowana) i takie oferty najmu (ogłoszenia) były przez podatnika wystawiane. Jednakże, gdy nie będzie można znaleźć najemców na cele użytkowe, podatnik nie wyklucza wynajęcia w późniejszym czasie mieszkań również na cele mieszkaniowe (sprzedaż zwolniona z VAT). Organ podatkowy stwierdził, że: "(...) w sytuacji gdy lokale mieszkalne, nabyte przez Wnioskodawcę w celu najmu na cele użytkowe, przy nabyciu których Wnioskodawca odliczył pełną kwotę podatku naliczonego, bezpośrednio po nabyciu do czasu pierwszego wynajmu nie będą wykorzystywane w żaden sposób, Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do dokonania korekty odliczonego podatku naliczonego (...). Natomiast w sytuacji, gdy lokale te (wraz z wyposażeniem) będą naprzemiennie wynajmowane na cele mieszkalne i użytkowe Wnioskodawca zobowiązany będzie - zgodnie z art. 91 ust. 7 ustawy - do dokonywania stosownych korekt odliczonego podatku naliczonego (zmniejszającej lub zwiększającej kwotę podatku naliczonego) przy każdej zmianie prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od danego towaru (lokalu). Korekty tej Wnioskodawca będzie zobowiązany dokonywać na zasadach określonych w art. 91 ust. 7a ww. ustawy. Także w przypadku towarów stanowiących wyposażenie przedmiotowych lokali Wnioskodawca zobowiązany będzie - zgodnie z art. 91 ust. 7 ustawy - do dokonywania stosownych korekt odliczonego podatku na zasadach określonych w art. 91 ust. 7b i 7c tej ustawy. Należy zaznaczyć, że skoro zmiana przeznaczenia przedmiotowych lokali wraz z wyposażeniem z zamiaru wykorzystania do czynności opodatkowanych podatkiem VAT na wykorzystanie do czynności zwolnionych oraz opodatkowanych tym podatkiem, nastąpiła w 2019 r., to pierwszej korekty Wnioskodawca winien dokonać w deklaracji podatkowej składanej za pierwszy okres rozliczeniowy roku następującego po roku, w którym nastąpiła ta zmiana, tj. za miesiąc styczeń 2020 r. (podkreślenie redakcji) (...)".

Warto nadmienić, że gdyby spółka już w momencie zakupu nieruchomości zamierzała wykorzystywać taki budynek do wykonywania czynności opodatkowanych (wynajem lokali na cele użytkowe) oraz zwolnionych z opodatkowania (wynajem lokali na cele mieszkalne) i nie miałaby możliwości odrębnego określenia kwot podatku naliczonego związanych z czynnościami, w stosunku, do których przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, w celu odliczenia podatku naliczonego z tytułu zakupu budynku miałaby obowiązek zastosowania proporcji, o której mowa w art. 90 ust. 2-10 ustawy o VAT.