Odliczenie VAT od zakupu gruntu związanego z działalnością mieszaną

Spółdzielnia prowadzi działalność opodatkowaną i zwolnioną z VAT. Podatek, który dotyczy obu rodzajów działalności odlicza proporcjonalnie. Obecnie spółdzielnia zamierza zakupić grunt niezabudowany, przeznaczony pod zabudowę mieszkalno-usługową. Zakupiony grunt albo w przyszłości sprzeda jako teren niezabudowany, albo też sama rozpocznie budowę budynku mieszkalnego. Czy w momencie zakupu gruntu spółdzielnia może odliczyć cały VAT naliczony, czy też powinna dokonać odliczenia proporcjonalnego?

Generalną zasadą odliczania podatku naliczonego jest przyporządkowanie - o ile jest to możliwe - zakupów i związanych z nimi kwot podatku naliczonego do określonych grup czynności: dających i niedających prawa do odliczenia VAT. Tym samym oczywiste jest, że podatnik, który prowadzi działalność wyłącznie opodatkowaną VAT, odlicza podatek naliczony od zakupów związanych z tą działalnością w całości, bez konieczności obliczania jakiejkolwiek proporcji.

Proporcjonalnego odliczania nie stosuje się również w sytuacji, gdy podatnik wykonuje zarówno czynności opodatkowane VAT, jak i zwolnione, natomiast jest w stanie przyporządkować jednoznacznie dokonywane zakupy do danego rodzaju wykonywanych czynności. W takim przypadku, od zakupów związanych z działalnością opodatkowaną, VAT odliczany jest w całości, natomiast od zakupów związanych z działalnością zwolnioną z VAT - w ogóle nie jest odliczany.

Jeżeli jednak takie wyodrębnienie nie jest możliwe, wówczas podatnik rozlicza podatek naliczony zgodnie z proporcją ustaloną jako udział rocznego obrotu uprawniającego do dokonywania odliczenia w całkowitym obrocie uzyskanym przez firmę.

Dokonując nabycia gruntu niezabudowanego, przeznaczonego pod zabudowę, podatnik w momencie tego zakupu powinien ocenić, czy zakup ten ma związek tylko z działalnością opodatkowaną (bieżącą bądź też mającą miejsce w przyszłości), czy też związany jest (lub będzie) z działalnością zwolnioną z VAT, albo z działalnością mieszaną. Od decyzji podatnika w tym zakresie zależy, czy skorzysta z pełnego prawa do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu gruntu, czy w ogóle nie odliczy VAT, czy też odliczy podatek za pomocą struktury.

Warto pamiętać, że odpłatna dostawa gruntu stanowi co do zasady czynność podlegającą opodatkowaniu VAT podstawową stawką w wysokości 23%. Niemniej jednak w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku dla dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane, jednocześnie definiując w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT pojęcie terenów budowlanych. W myśl tego przepisu tereny budowlane to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Decyzja podatnika co do przeznaczenia zakupionego gruntu nie musi być decyzją ostateczną. Jeżeli bowiem podatnik odliczy w całości VAT naliczony przy zakupie gruntu wychodząc z założenia, że zakup ten będzie miał związek ze sprzedażą opodatkowaną, a następnie przeznaczenie tego gruntu ulegnie zmianie, podatnik będzie zobowiązany do dokonania odpowiedniej korekty podatku naliczonego (o ile zmiana przeznaczenia nastąpi w tzw. okresie korekty).

Reasumując, w momencie nabycia towaru (usługi) podatnik decyduje o tym, czy zakup ten ma lub będzie miał w przyszłości związek z działalnością opodatkowaną, czy zwolnioną, bądź z działalnością mieszaną. Zamiar przeznaczenia zakupu na jeden z ww. rodzajów działalności przesądza o prawie do całkowitego czy częściowego odliczenia VAT naliczonego lub też o jego braku. Jeżeli prawo to ulegnie zmianie w tzw. okresie korekty (dla nieruchomości okres ten wynosi 10 lat), konieczna będzie odpowiednia korekta podatku naliczonego.